文/乐居财经研究院 陈晨

3月24日，合生创展集团(00754.HK)披露2019年业绩报告。

曾被业界誉为华南五虎之一的合生创展，2019年实现物业合约销售及预售212.58亿元，同比增长41.96%。与他并列的碧桂园、、富力、雅居乐的销售额均早已破千亿。

今年1月13日，卸任合生创展董事会主席职位，将权利交接给其女朱桔榕。这份业绩报告是朱孟依交棒前的最后一份业绩报告。

2019年，合生创展实现收入186.01亿港元，同比上涨39.92%；净利润约96.5亿港元，同比上涨65.74%；归母净利润约94.86亿港元，同比上涨约64.25%。其中毛利率约50.34%，净利率约51.88%。

合生创展2019年的同比增幅较大，但基本是基于较低的基数。看似花团锦簇，实则其中埋有“隐患”。

华南发力，投资物业公平值变动贡献6成利润增长

作为曾经的华南五虎之一，合生创展2019年在华南猛冲了一把。

2019年，合生创展重新划分了业务收入分布。除原有的物业发展、物业管理，合生创展将物业投资与酒店营运分部则合并为投资分部，基建业务单独呈报。基建业务指提供给物业买家的设计服务及建筑服务。合生创展2019年实现收入186.01亿港元。其中物业发展占比约69%；商业地产投资收入占比17%；基建业务收入占比8%；物业管理收入占比6%。四大板块的收入2019年均有增长。

其中“物业发展收入”、“商业地产投资收入”的增长均离不开华南区域的突击。

在2019年物业发展的收入中，来自华南(包括广州、惠州、中山及阳朔)的收入同比涨87.38%至65.88亿港元，在物业发展的收入中占比51%，较去年同期41%的占比，提高了10个百分点。在商业地产投资板块，合生创展华南区域2019年收入6.25亿港元，同比增长67.45%，有了大幅的增长。但在合生创展2019年商业地产投资板块收入中，华南区域的占比仍然较少，仅有20%。

2019年，合生创展除税前利润约147.62亿港元，同比涨64.13%，净增长57.68亿港元。其中主营业务的毛利增长贡献了28.35亿港元税前利润。但贡献最多的税前利润主要来自投资物业公平值变动。

2019年，合生创展来自投资物业公平值收益较去年上涨35.02亿港元。在税前利润57.68亿港元的增值中占比超60.7%。据合生创展，截至2019年12月31日，合生创展拥有15项投资物业。

净负债率约65.7%，现金短贷比仅0.87

业绩报告还显示，2019年合生创展负债总额上涨34%至1290.88亿港元。其中有约633.90亿港元的借贷总额，主要包括银行及财务机构借贷、商业抵押担保证券、优先票据等。

截至2019年12月31日，合生创展负债率约63.25%，较2018年同期的58.7%负债率上涨约4.54个百分点；净负债率约65.7%，较2018年同期的69.59%下降近3.88个百分点。其中净负债率即借贷总额减现金及银行存款对股东权益的比率。

在偿债能力方面，截至2019年12月31日，合生创展的流动比率为1.98，较2018年同期的2.15下降0.17倍。

据业绩报告，截至2019年12月31日，合生创展一年内需要偿还的贷款约160.73亿港元。而合生创展手持的现金及短期银行存款（包括已抵押的银行存款）约141.02亿港元，完全不足以覆盖一年内需要偿还的贷款金额。其现金与一年内需偿还的借贷比率约仅为0.87。

截至2019年12月31日，合生创展还有246.63亿港元额未被动用。至于一年内的贷款偿还，合生创展也只能大量的借新还旧。